Cuando un propietario quiere dividir o unir terrenos, lo primero que escucha son tres palabras que suenan parecidas pero son trámites distintos: subdivisión, fusión y loteo. Acá te explicamos cada una en términos simples.
Subdivisión: dividir para separar
La subdivisión es el proceso de dividir un terreno en dos o más lotes independientes. Cada nuevo lote queda con su propio rol de avalúo en el Servicio de Impuestos Internos y puede venderse, heredarse o construirse de forma separada.
Es el trámite más común cuando una familia quiere regalar parte del terreno a un hijo, cuando un propietario quiere vender una porción de su predio o cuando se quiere desarrollar dos viviendas independientes en un mismo sitio.
Para que sea viable, el terreno debe cumplir con la superficie mínima que establece el Plan Regulador de la comuna. Si dividir el terreno dejara alguno de los lotes por debajo de ese mínimo, la subdivisión no es factible.
Fusión: unir para simplificar
La fusión es el proceso inverso: unir dos o más predios contiguos en uno solo. Esto es útil cuando se compraron lotes separados en distintos momentos y se quiere operar como una sola propiedad, cuando se quiere maximizar la superficie disponible para un proyecto o cuando se quiere simplificar la situación registral.
Loteo: subdividir con urbanización
El loteo es una subdivisión a mayor escala que implica no solo dividir el terreno sino también habilitar vías de acceso, espacios públicos y en algunos casos obras de urbanización (agua, alcantarillado, electricidad). Es el trámite que corresponde cuando se va a crear un conjunto de lotes con calles propias, como en un pequeño condominio o desarrollo inmobiliario.
¿Cuándo tramita la DOM y cuándo el SAG?
Si el terreno está en zona urbana, el trámite se realiza ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la comuna. Si está en zona rural, interviene el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG). En terrenos que limitan con áreas urbanas o tienen características mixtas, pueden intervenir ambas instituciones.
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